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江府〔2022〕10號
JMFG2022005
各縣（市、區(qū)）人民政府，市直各單位，中直、省直駐江門有關單位：
《江門市提升節(jié)約集約用地水平的實施意見》業(yè)經(jīng)市政府十六屆5次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
江門市人民政府
2022年3月28日
江門市提升節(jié)約集約用地水平的實施意見
為貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）和有關規(guī)定，促進我市土地資源高效利用，結合我市實際，制定本意見。
一、主要目標
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，貫徹落實新發(fā)展理念，實現(xiàn)高質量發(fā)展，以顯著提升土地利用效率為重要抓手，促進產(chǎn)城融合，提高中心城區(qū)集聚度，助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集約化發(fā)展?！笆奈濉逼陂g單位GDP建設用地使用面積穩(wěn)步下降；新增產(chǎn)業(yè)用地畝均產(chǎn)出有較大增長；大幅提高供地率、閑置土地處置率；有效盤活低效用地，穩(wěn)步推進“三舊”改造，實施村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造。
二、工作措施
?。ㄒ唬娀?guī)劃引領。
在國土空間總體規(guī)劃中，將工業(yè)建設用地規(guī)模提高到不少于城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模的30%。引導工業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、住宅向社區(qū)集中，推動新型產(chǎn)城融合，加強連片綜合性開發(fā)。鼓勵線性基礎設施并線規(guī)劃和建設，促進集約布局和節(jié)約用地。
結合產(chǎn)業(yè)基礎及重點產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)劃，高標準謀劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引導工業(yè)項目向產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚，新建工業(yè)項目和經(jīng)批準實施異地搬遷的工業(yè)項目，除因安全生產(chǎn)、工藝技術等特殊要求外，原則上應當進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)建設。加強產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，圍繞我市重點產(chǎn)業(yè)集群，確定各產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)和配套提升產(chǎn)業(yè)，做好產(chǎn)業(yè)強鏈補鏈延鏈穩(wěn)鏈控鏈。
?。ǘ┙y(tǒng)籌配置增量。
1.嚴格用地指標供給。
土地利用年度計劃指標實行全市統(tǒng)籌，按照先急后緩、重點優(yōu)先、逐步解決的原則統(tǒng)籌安排。推進“指標跟著項目走”土地利用計劃改革，以真實有效的項目落地作為配置計劃指標的依據(jù)。保障工業(yè)用地指標，重點保障重點產(chǎn)業(yè)集群用地需求，在市統(tǒng)籌的年度新增建設用地指標中，安排不低于30%的年度用地指標用于產(chǎn)業(yè)項目；各縣（市、區(qū)）年度工業(yè)用地新增建設用地指標占總新增建設用地指標比例、年度出讓工業(yè)用地面積占出讓二三產(chǎn)業(yè)用地面積比例不低于30%。
2.優(yōu)化土地供應方式。
?。?）推進“標準地”供應。
各縣（市、區(qū)）政府應逐步推進“標準地”供應，在國有工業(yè)用地供地條件中設定固定資產(chǎn)投資強度、容積率、畝均稅收、就業(yè)貢獻、研發(fā)經(jīng)費投入強度等控制指標，并結合區(qū)域評估結果和規(guī)劃要求，在同一區(qū)域內(nèi)按照統(tǒng)一的標準進行供應，并落實批后監(jiān)管。
各縣（市、區(qū)）政府應對工業(yè)用地集聚區(qū)開展區(qū)域評估，主要包括壓覆重要礦產(chǎn)資源查詢、環(huán)境影響評價、節(jié)能評價、地質災害危險性評估、地震安全性評價、氣候可行性論證、洪水影響、水資源論證、水土保持評估、文物考古調查勘探、雷電災害評估等事項。
各縣（市、區(qū)）工業(yè)項目準入的投資強度和畝產(chǎn)稅收要求按照《江門市人民政府辦公室關于印發(fā)<江門市重點工業(yè)項目評審辦法（試行）>的通知》（江府辦〔2021〕164號）的有關要求執(zhí)行。
各縣（市、區(qū)）政府應完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設施的建設，包括區(qū)域的土地平整、道路交通、上下排水、電力燃氣供應、網(wǎng)絡通信、污水處理、生活設施配套等。
?。?）推行彈性年限出讓。
工業(yè)用地可以在法定最高年期內(nèi)實行彈性年期出讓，根據(jù)項目產(chǎn)業(yè)類型、投資、稅收等條件，靈活設定出讓年期。對出讓年期屆滿符合續(xù)期使用條件的，可采用協(xié)議出讓方式續(xù)期。
（3）推行先租后讓、租讓結合供應。
對于用地面積小于50畝的工業(yè)項目，原則上以“先租后讓”方式供地，項目先以租賃方式取得土地，達到約定條件后再轉為出讓。租賃期應約定建設期，也可以根據(jù)實際需要約定投產(chǎn)期。建設期內(nèi)完成約定建設內(nèi)容的，可申請租賃用地轉為出讓用地。土地使用人也可以根據(jù)自身實際一直以租賃方式使用土地，在有需要且達到合同約定條件的時候再申請轉為出讓用地，單次簽約租賃期限最長不超過20年。
?。?）支持“帶項目”“帶方案”出讓。
對于規(guī)劃建設條件明確的工業(yè)項目，工業(yè)用地在出讓前，各縣（市、區(qū)）政府組織自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門同步編制建設工程設計方案和施工圖設計方案，并納入供地方案，實行“帶方案”招標拍賣掛牌供應。在項目單位簽訂土地使用權有償使用合同并按規(guī)定完成相關手續(xù)后，自然資源部門和住房城鄉(xiāng)建設部門可依申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可、施工許可等相關證書。土地成交后，確需調整建設工程設計方案、施工圖設計方案的，在不涉及規(guī)劃條件變更的前提下，可不再辦理土地有償使用合同調整手續(xù)。
?。?）探索混合產(chǎn)業(yè)供地。
探索以招標拍賣掛牌方式供應包含工業(yè)用途與其他產(chǎn)業(yè)用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工業(yè)建筑面積占比不低于50%。推行“農(nóng)業(yè)+”混合供地、帶項目實施方案供地、點面結合差別化供地等多元化的點狀供地模式，助力鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興。
3.支持中小微企業(yè)集聚發(fā)展。
支持國有工業(yè)用地建設標準廠房，保障中小微企業(yè)生產(chǎn)空間?？蓪藴蕪S房用地劃撥或協(xié)議出讓給縣（市、區(qū)）工業(yè)和信息化主管部門或開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會，用于在開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)范圍內(nèi)建設只租不售的標準廠房。標準廠房用地供應方案中可明確主導產(chǎn)業(yè)方向，引導產(chǎn)業(yè)鏈上下游中小微企業(yè)集聚發(fā)展。引導農(nóng)村征地留用地在園區(qū)內(nèi)集中安排，鼓勵興建標準廠房。
4.健全供地議事機制。
各縣（市、區(qū)）政府按照“專業(yè)評估、集體研究、依法決策、結果公示”的原則和“過程公開透明、有案可查、永久追溯”的要求，健全自然資源、財政、稅務、發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、商務、科技、生態(tài)環(huán)境、住房建鄉(xiāng)建設等部門共同參與的土地供應集體議事機制，協(xié)調解決土地供應和國有土地資產(chǎn)處置中有關重大事項。
各縣（市、區(qū)）政府建立用地項目儲備庫，實行發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設、商務等部門對項目準入進行聯(lián)合審查，重點加強對擬用地項目的產(chǎn)業(yè)政策、投資計劃、資金落實、環(huán)境影響、規(guī)劃符合性、用地標準等內(nèi)容進行論證，并對擬投資建設單位的經(jīng)濟實力、社會信譽等情況進行核實，確保用地項目的質量。
實行差別化的地價政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。屬于我省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的70%執(zhí)行，且不低于實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應收取的相關費用之和。
?。ㄈ┯行ПP活存量。
1.摸清存量用地底數(shù)。
各縣（市、區(qū)）政府要充分認識處置存量建設用地的重要性和緊迫性，切實落實屬地管理責任。結合第三次全國土地調查數(shù)據(jù)成果，對存量建設用地進行全面摸查和動態(tài)掌握。
2.加大盤活存量力度。
將批而未供土地和閑置土地處置納入日常工作，通過“增存掛鉤”機制加快清理，爭取用地指標。新增項目優(yōu)先使用批而未供土地，確實無法供應的可按程序申請整體撤回批文或申請撤回用地批準文件內(nèi)部分地塊批準內(nèi)容，原屬地方的建設用地指標可由屬地重新安排使用。
依法依規(guī)及時分類處置已列入閑置處理的土地。鼓勵通過依法轉讓、合作開發(fā)等方式盤活利用。非政府原因造成閑置超過兩年的土地因查封或抵押無法實施收回的，政府可有償協(xié)商相關債權人同意且解除查封或抵押后實施無償收回。
3.試行預告登記轉讓。
對未完成土地出讓合同約定的開發(fā)投資總額25%的國有工業(yè)用地，探索試行“預告登記轉讓”，可先簽訂轉讓合同，辦理不動產(chǎn)預告登記，待開發(fā)投資總額達到法定要求時，再依法辦理不動產(chǎn)轉移登記。轉讓方存在違約行為或涉及閑置土地的，在申請辦理不動產(chǎn)轉移登記前須依法依規(guī)依約處理到位。受讓方可憑預告登記證明辦理項目規(guī)劃、建設、環(huán)評、消防等審批手續(xù)。
4.完善已供地的履約監(jiān)管。
鼓勵提升已供應工業(yè)用地的使用效益，由各縣（市、區(qū)）政府與土地使用權人簽訂土地出讓補充合同或項目監(jiān)管協(xié)議，重新約定投資強度、開發(fā)強度、產(chǎn)業(yè)類型、稅收貢獻、開竣工時間、達產(chǎn)時間、違約責任等方面的要求，按新約定的條款落實履約監(jiān)管,落實空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等要求。
嚴格土地使用權二級市場交易管理，由屬地縣（市、區(qū)）政府或其指定單位與工業(yè)用地轉讓的受讓人簽訂項目監(jiān)管變更協(xié)議。
5.鼓勵工業(yè)用地升級改造。
?。?）支持規(guī)劃提升。
現(xiàn)有工業(yè)用地在符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境要求，土地權屬來源合法且權屬清晰，與周邊環(huán)境功能及景觀協(xié)調、不改變用途的前提下，進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不需增繳土地價款。升級改造為教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化設施、體育等用途，按新用途核繳土地價款差額。原通過公開出讓方式取得的工業(yè)用地，需調整規(guī)劃條件的，應依法公示，經(jīng)批準后簽訂土地出讓補充合同。
?。?）調整使用年期。
對于已建成使用的工業(yè)用地，通過改建、擴建提升土地開發(fā)強度，符合空間、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的，土地使用年期可適當調整，經(jīng)批準調整的使用年期不得超過法定最高年期，延長的使用年限應增繳土地出讓金。
（3）優(yōu)化產(chǎn)權管理。
工業(yè)用地上按規(guī)劃要求建成并已確權登記的工業(yè)物業(yè)，在滿足項目自身需要以及土地出讓合同要求的情況下，可分割轉讓給產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，滿足產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展需要。分割轉讓按《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導意見》（江建﹝2021﹞29號）辦理。
工業(yè)用地在項目自身產(chǎn)出效益總額不減少的前提下，可將空閑的工業(yè)用地分割轉讓給產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，雙方均應與自然資源部門重新簽訂補充合同，并與各縣（市、區(qū)）政府或政府指定單位簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，約定規(guī)劃條件、投資強度、開竣工時間、產(chǎn)出效益、違約責任等條款。
對于兩宗及以上的相鄰國有工業(yè)用地，來源合法，沒有被查封，屬同一權屬人，土地性質、土地用途一致，使用條件基本一致，利于節(jié)約集約用地，并符合統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)建設條件的，土地權屬人可向屬地縣（市、區(qū)）自然資源部門申請宗地合并。
?。?）完善用地手續(xù)。
2009年12月31日前已建設使用，規(guī)劃用途為工業(yè)且確需升級改造的現(xiàn)狀工業(yè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造標圖建庫范圍，不受上蓋物占地比例限制。上述用地無合法用地手續(xù)的，可按照“三舊”改造政策完善用地手續(xù)，但在土地有償使用合同中必須明確約定將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營性用途的，由政府無償收回土地使用權。
2006年8月31日前，各縣（市、區(qū)）政府已經(jīng)簽訂工業(yè)項目投資協(xié)議或鎮(zhèn)政府（街道辦）已經(jīng)簽訂工業(yè)項目投資協(xié)議并報請各縣（市、區(qū)）政府同意，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農(nóng)用地轉用和土地征收審批手續(xù)的，且已建成使用，項目需升級改造，可以按“三舊”改造政策補辦供地手續(xù)。
?。?）支持鎮(zhèn)村級工業(yè)園升級改造。
助力鄉(xiāng)村振興，各縣（市、區(qū)）政府應結合《江門市貫徹落實廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅三年行動方案（2021-2023年）實施意見》和年度“三舊”改造任務，按“一園一策”科學制定改造方案和改造實施計劃。以“工改工”為主攻方向，按照“試點先行、重點推進、全面鋪開”的模式，積極推進鎮(zhèn)村級工業(yè)園升級改造。其中，東部三區(qū)一市的各縣（市、區(qū)）每年改造規(guī)模應不少于150畝，西部三市結合實際自行確定改造規(guī)模。
（6）財政資金獎補。
對工業(yè)用地升級改造（包括村級工業(yè)園升級改造）項目，單個項目改造土地面積超過30畝，改造后建筑容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，由屬地縣（市、區(qū)）財政對改造主體進行獎補。市本級財政設立專項扶持資金對各縣（市、區(qū)）財政實際發(fā)放獎勵資金給予補助，其中：蓬江區(qū)、江海區(qū)的項目由市本級與區(qū)按5：5比例給予補助，其他縣（市、區(qū)）的項目由市本級與有關縣（市、區(qū)）按2：8比例給予補助。
?。?）改造后建筑容積率達到1.5至2.0（含2.0）的項目，按（改造后建筑面積×50元/平方米）標準獎勵；
（2）改造后建筑容積率達到2.0至2.5（含2.5）的項目，按（改造后建筑面積×60元/平方米）標準獎勵；
?。?）改造后建筑容積率達到2.5至3.0（含3.0）的項目，按（改造后建筑面積×70元/平方米）標準獎勵；
?。?）改造后建筑容積率達到3.0以上的項目，按（改造后建筑面積×80元/平方米）標準獎勵。
?。ㄋ模┞鋵崊f(xié)同監(jiān)管。
1.多部門協(xié)同的全周期監(jiān)管。
各縣（市、區(qū)）政府是用地項目監(jiān)管的責任主體，應建立健全轄區(qū)產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理機制，實現(xiàn)用地規(guī)劃、項目招商、土地供應、供后管理和退出等各環(huán)節(jié)多部門協(xié)同監(jiān)管。土地競得人在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》時，應與各縣（市、區(qū)）政府或政府指定單位同時簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。項目監(jiān)管協(xié)議應約定項目建設內(nèi)容、用地計劃、投資強度、開竣工時間、產(chǎn)值稅收貢獻、節(jié)能環(huán)保、安全生產(chǎn)、商事登記、稅務登記等內(nèi)容，同時明確違約責任、股權變更約束和退出機制等，相關部門按照“誰提出、誰監(jiān)管”原則對約定事項實施監(jiān)管。
各產(chǎn)業(yè)園區(qū)：負責制定園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投資要求，對園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地項目具體監(jiān)管。監(jiān)督項目建設進度，提供項目投資強度數(shù)據(jù)，牽頭實施低效用地處置工作。項目未達到項目監(jiān)管協(xié)議約定要求或其他違約的，園區(qū)管委會應當報批各縣（市、區(qū)）政府核減或取消招商優(yōu)惠政策，并按雙方約定的條款追究違約責任，將未履約主體名單及時錄入信用系統(tǒng)，同時推送自然資源、行業(yè)主管、市場監(jiān)管等相關部門。
發(fā)展改革部門：負責項目的產(chǎn)業(yè)準入、能耗要求，提供產(chǎn)業(yè)用地低效評價、“畝均評價”的標準及企業(yè)相關數(shù)據(jù)；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
財政部門：負責財政資金獎補政策；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
工業(yè)和信息化部門：負責制定制造業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投資要求，對工業(yè)項目全生命周期跟蹤服務機制提出指導性意見,會同有關單位對產(chǎn)業(yè)監(jiān)管工作開展督促檢查。
自然資源部門：負責項目規(guī)劃、用地管理，提供項目用地數(shù)據(jù)，牽頭實施閑置土地處置工作；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
生態(tài)環(huán)境部門：負責用地項目的生態(tài)環(huán)境準入審核和監(jiān)管；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
住房城鄉(xiāng)建設部門：對達到施工許可規(guī)模的項目的竣工驗收情況進行監(jiān)督；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
商務部門：對引進項目進行跟蹤，協(xié)助屬地政府督促建設項目按照項目監(jiān)管協(xié)議建設投產(chǎn)；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
市場監(jiān)管部門：負責提供產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)是否被列入嚴重違法失信企業(yè)名單情況，提供項目所涉商事主體在轄區(qū)范圍內(nèi)的商事登記動態(tài)信息；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
稅務部門：根據(jù)各縣（市、區(qū)）政府來函所列的企業(yè)清單和納稅所屬期提供相應稅收情況。
其他涉及業(yè)務管理的部門，在自身職責范圍內(nèi)落實相應管理責任；配合實施相應的供地監(jiān)管措施與獎懲政策。
2.探索建立信用約束機制。
市縣兩級自然資源部門要建立土地開發(fā)利用動態(tài)信息公開制度，定期在部門網(wǎng)站上公布土地使用權人合同履行情況，接受社會監(jiān)督。
市縣兩級自然資源部門將國有工業(yè)用地有償使用合同、項目監(jiān)管協(xié)議履約情況等納入信用管理，依法依規(guī)認定相關市場主體失信信息，通過“信用中國（廣東）”網(wǎng)站、國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（廣東）、市縣兩級人民政府門戶網(wǎng)站等渠道向社會公開，對失信市場主體依法依規(guī)實施信用懲戒。信用等級高的市場主體，可按規(guī)定享受財政、金融及審批等方面優(yōu)惠政策。
本意見自2022年4月1日起施行，有效期五年。納入“三舊”改造范圍的工業(yè)用地，按照“三舊”改造政策相關規(guī)定執(zhí)行。原《江門市人民政府關于進一步提升節(jié)約集約用地水平的實施意見》（江府〔2013〕16號）和《江門市人民政府關于印發(fā)江門市市區(qū)工業(yè)類用地升級改造開發(fā)項目的工作指導意見的通知》（江府〔2015〕12號）同時廢止。
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